Quando e como alterar a Convenção de Condomínio?
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Vários condôminos questionam quando devem ser realizadas as modificações necessárias na Convenção de Condomínio? Sendo que o assunto é aflorado, normalmente, quando há algum problema especifico, almejando assim que, por intermédio da alteração da convenção condominial o problema seja solucionado.
Destarte, em que pese inexistir qualquer restrição legal para alterar a Convenção em momentos assim, salvo raras exceções, altera-lá nesta situação não é indicada. Isso porque, sua modificação depende da aprovação de quórum elevado, é prudente que assuntos pautados sejam debatidos previamente entre os condôminos, é desgastante realizar Assembléia objetivando alteração de um ponto específico apenas e pelo fato de que problemas específicos, na maioria da vezes, podem ser tratados de formas mais eficientes.
Portanto, como para alteração da Convenção de Condomínio exige-se quórum elevado (2/3 nos moldes do disposto no art.1.351 do C.C) em caso de inexistência do número mínimo exigido o problema permanecerá.
E, considerando que a Convenção de Condomínio deve respeitar outras normas (veja aqui), em caso de existência de algum problema específico, decorrente do contido em Convenção, o assunto poderá ser analisado sobre outra seara, pois, se for algo prejudicial e que viole outras normas legais há remédios processuais para solucionar o problema.
Por isso que a alteração da Convenção de Condomínio deve ser realizada após amplas discussões entre os interessados, especialmente em grandes condomínios, e não para tratar de temas específicos emergenciais, pois a Convenção de Condomínio é uma diretriz e sua alteração constante poderá causar confusão na própria vida condominial.
Em outra esfera, qualquer mudança que exija quórum elevado necessita de debates e conhecimento prévio dos envolvidos, sendo salutar a adoção de procedimento por parte da administradora, síndico, conselho ou até mesmo dos próprios condôminos disponibilizando a todos, inclusive, funcionários, visitantes e frequentadores do Condomínio, questionários com espaços para registro de sugestões e/ou críticas para melhorar a vida condominial, atitude simples, mas extremamente útil.
Após a compilação dos dados será possível observar quais os pontos críticos do Condomínio e verificar se sua melhoria estará atrelada ou não na alteração da Convenção de Condomínio, pois, muitas vezes, o anseio da comunidade pode ser alcançado sem alterar a Convenção.
Já, quando identificada à existência de problemas reflexos do previsto em Convenção é interessante à criação de comissões temáticas para discussão dos assuntos, e, sempre que possível, com assessoria de profissional externo, para traçar um planejamento de trabalho, analisar as sugestões e propostas para melhorar a vida condominial sob o âmbito legal e isento. E um trabalho bem elaborado, como deve ser, demanda tempo e debate.
E, talvez, o grande problema das Assembléias que visam alteração da Convenção de Condomínio seja justamente a falta de debate e a participação dos condôminos, situação que é prejudicial, pois será exigido quórum participativo elevado quando da votação, sendo importante despertar o interesse participativo de todos os condôminos desde o início das discussões e não apenas na data da Assembléia, sob pena de não ser aprovada nenhuma alteração.
A sugestão de comissões temáticas e debates prévios decorrem da complexidade do assunto e da própria Assembléia, que por si só é um ato cansativo ao envolver outros assuntos, é realizada no final do dia e outra situações desgastantes, de tal sorte que é necessário cientificar o maior número de condôminos do quão importante é a presença física, ou por intermédio de procurações (como previsto em cada convenção), na participação do ato.
Destarte, quando há o maior envolvimento e ciência da importância dos assuntos que serão debatidos, maiores são as chances de conseguir o quórum mínimo entre os condôminos.
Outrossim, é fundamental registrar que algumas convenções desde sua constituição inicial ou por intermédio de alteração, ofertam uma ferramenta extremamente útil, que é a possibilidade do Presidente da Assembléia não declarar o ato encerrado no mesmo dia, deixando a votação de alguns assuntos “em aberto”, respeitando o prazo previsto em Convenção. E durante o período os interessados poderão colher assinaturas dos condôminos para aprovar ou não algum assunto de interesse da coletividade, superado o prazo ocorrerá o “fechamento” da votação e, se for aprovado, o registro das alterações da Convenção em cartório e outros procedimentos burocráticos.
E, é também por exigir quórum elevado que ao longo dos anos profissionais que atuam no assunto fazem uso de outras ferramentas para atrair o maior número de condôminos para o dia da Assembléia, e nos condomínios residenciais o uso do sorteio de vagas na garagem pode ser algo extremamente útil, ao dar preferência aos condôminos presentes na escolha das vagas e ter convencionado que o sorteio ocorrerá a cada dois ou três anos.
Não pode deixar de ser exposta também que nada impede que assuntos não aprovados em outras oportunidades sejam submetidos à nova votação, porém somente a análise do caso permitirá identificar se a não aprovação é decorrente da falta de interesse no tema ou falta de quórum, para aí sim ser elaborado um plano de trabalho especifico para a comunidade condominial, caso contrário à discussão frequente de um mesmo assunto poderá ser onerosa e pouco interessante.
Já, com relação ao procedimento técnico para realização da alteração da Convenção de Condomínio, o mesmo deverá respeitar o prazo mínimo de convocação existente na regra condominial e deverá constar na pauta convocatória que existirá o debate sobre o assunto, não existindo outras formalidades específicas, senão a efetiva ciência aos condôminos de que o assunto será pautado.
Não obstante tudo isso, é essencial que os condôminos entendam que a Convenção de Condomínio deve ser uma diretriz da vida condominial, e algumas regras, quando legalmente possíveis, poderão estar expostas no Regimento Interno, que é um instrumento mais fácil de ser alterado e adequando ao longo dos anos.
Pelo exposto, conclui-se que a alteração da Convenção de Condomínio é um procedimento complexo e, especialmente em grandes condomínios, difícil de ocorrer em razão do quórum elevado, consequentemente sempre que existir o anseio para sua modificação é prudente que o assunto não seja pautado com pressa, tenha o assessoramento de profissional externo e seja antecedido de debates entre os próprios condôminos, pessoalmente ou por intermédio dos representantes das comissões temáticas criadas, no afã de esclarecer e atrair o maior número de interessado para o dia da Assembléia.
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