Posso fechar a varada do meu apartamento?
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É cada vez mais comum o envidraçamento das sacadas, inclusive há decisões judiciais que consideram válida a instalação de vidros, mesmo quando não previsto na Convenção, senão vejamos:
Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 263.697.4/3-00: CONDOMÍNIO – MODIFICAÇÃO DE FACHADA – Fechamento por meio de vidros transparentes incolores – Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial – Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo – Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores – Possibilidade por opção de realização – Sentença de improcedência .Apelação desprovida.
TJPE-039144) APELAÇÃO. PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. AUSÊNCIA INTIMAÇÃO AUDIÊNCIA. SEM PREJUÍZO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CARACTERIZADO. CONDOMÍNIO. FECHAMENTO DE VARANDA. OBSERVÂNCIA DE VIDROS E ESQUADRIAS DA EDIFICAÇÃO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOCORRÊNCIA. CONFORMIDADE COM LEI FEDERAL E MUNICIPAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 20, § 4º, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. Não houve efetiva realização de audiência, não acarretando qualquer prejuízo capaz de ensejar a nulidade da sentença. Ao julgador cabe decidir a causa antecipadamente quando entender que está devidamente instruída, não configurado o cerceamento de defesa. Não caracteriza alteração de fachada o fechamento interno de área voltada para o exterior de prédio, por esquadrias e vidros iguais aos aplicados em toda estrutura do edifício, eis que a transparência não quebra a harmonia do conjunto. Obra em conformidade com o Art. 1.336, do Código Civil e com Lei Municipal nº 16.895/2003, que permite a instalação de vidros de proteção em abertura que se comunique com parte externa do edifício. Honorários advocatícios fixados em conformidade com o Art. 20, § 4º, do CPC, quando não houver condenação, não estando vinculado ao valor dado a causa. (Apelação nº 0208896-2, 5ª Câmara Cível do TJPE, Rel. Itabira de Brito Filho. j. 02.03.2011, unânime, DJe 11.03.2011).
Assim, como o judiciário em várias decisões considera que o proprietário pode fechar sua varanda, o ideal é que o assunto seja posto em votação em assembléia (cujo quórum para aprovação precisará de 2/3 dos condôminos) e na ocasião seja estipulada a padronização, evitando assim colorações diferentes nos vidros, variação das larguras das placas e outras ocorrências que esteticamente serão prejudiciais para o condomínio, mas deverá restar contido que o fechamento não é obrigação e sim faculdade de cada condômino. Adotar a padronização evita discussões judiciais e estipula regras para o que for instalado.
Não obstante, é fundamental ter o estudo sobre a viabilidade técnica ou não do fechamento, pois estaremos diante da colocação de peso extra em uma área específica, portanto o parecer de engenheiro habilitado é necessário, consequentemente se os estudos técnicos permitirem, os condôminos que realizarem o fechamento deverão disponibilizar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para o síndico e/ou administradora.
Contudo, superada a questão estética, é importante que os condôminos tenham ciência de que o assunto ainda é polêmico no que tange ao IPTU, principalmente quando há união da sacada com a sala, uma vez que algumas Prefeituras poderão interpretar que há ampliação da área construída, com a consequente regularização do espaço junto ao cadastro do imóvel e reflexos no IPTU. Assim, mesmo que sejam casos isolados e que dependem de interpretação legal, não é possível eliminar tal possibilidade. Porém, quando ocorre apenas o fechamento da varanda, e mantida as demais características do imóvel, o condômino estará mais resguardado no sentido de demonstrar que inexistiu a ampliação de qualquer espaço em caso de qualquer intercorrência junto à Prefeitura.
Portanto, exceto em casos de impossibilidade técnica estrutural, a proibição é um procedimento que causará apenas discórdia e ônus ao Condomínio, sendo muito mais proveitoso impor regras de padronização, que deverão ser seguidas por todos.
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